Was lohnt sich am Ende mehr?
Wir rechnen den vollen Vermögensverlauf: Annuitätendarlehen mit Zins und Tilgung, Wertsteigerung der Immobilie, Mietsteigerung. Und die Rendite, die das Eigenkapital alternativ am Kapitalmarkt erwirtschaften würde.
Kaufen liegt vorne
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Hinweis: Der Vergleich basiert auf Faustformeln (Annuitätendarlehen, Wertentwicklung, Anlagerendite) und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung im Sinne des KWG/WpHG. Steuern, Sondertilgungen, Anschlussfinanzierungs-Risiken und persönliche Lebensumstände bleiben außen vor. Eine seriöse Kauf- oder Anlageentscheidung gehört in die Hand von Bank, Steuerberater oder Honorar-Finanzberater.
Wie wird das gerechnet?
Käufer: Eigenkapital + Kaufnebenkosten gehen in die Immobilie. Der Rest läuft als Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate (Zins + Tilgung). Die Immobilie wächst mit der angenommenen Wertsteigerung. Vermögen = Immobilienwert − Restschuld.
Mieter: Startet mit dem gleichen Geld (Eigenkapital + Kaufnebenkosten) im Depot. Zahlt Miete (jährlich angepasst). Die monatliche Differenz zur Käufer-Belastung (Rate + Hausgeld) wird ebenfalls angelegt. Wenn die Miete höher ist als die Käufer-Belastung, wird vom Depot abgezogen. Depot wächst mit der Anlagerendite.
Was nicht drin ist: Steuern (Kapitalertragsteuer beim Mieter, Spekulationsfrist beim Käufer), Sondertilgungen, Anschlussfinanzierungs-Risiko, Lebenshaltungskosten. Das Tool ist eine Faustregel, kein Finanzberater.
Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen
Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie gegenüber dem Mieten?
Es gibt keine pauschale Antwort. Entscheidend sind Kaufpreisfaktor, Zinsumfeld, erwartete Wertsteigerung und die Anlagerendite, die ein Mieter mit dem nicht gebundenen Eigenkapital erzielen könnte. Bei Kaufpreisfaktoren über 28 in Kombination mit Bauzinsen ab 4 Prozent liegt Mieten häufig vorne, wenn der Mieter konsequent in einen breit gestreuten Aktien-ETF anlegt.
Welche Haltedauer ist nötig, damit ein Immobilienkauf wirtschaftlich aufgeht?
In den ersten Jahren zahlst du bei einem Annuitätendarlehen fast nur Zinsen, dazu kommen einmalig 7 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten. Erst ab 12 bis 15 Jahren erreicht der Käufer in den meisten Konstellationen den Punkt, an dem das gebundene Vermögen das Mieter-Depot übersteigt. Wer in 5 Jahren wieder verkaufen will, fährt mit Mieten meist besser.
Welche Wertsteigerung der Immobilie ist realistisch?
Langfristig liegen deutsche Wohnimmobilien im Bundesdurchschnitt bei 2 bis 3 Prozent nominal pro Jahr. In Ballungsräumen war es zuletzt deutlich mehr, in strukturschwachen Regionen kann der Wert auch sinken. Das Tool lässt dich den Wert anpassen, damit du verschiedene Szenarien vergleichen kannst.
Welche Anlagerendite kann ein Mieter realistisch erzielen?
Ein global gestreuter Aktien-ETF brachte historisch im Schnitt 6 bis 8 Prozent pro Jahr vor Steuern und Inflation. Konservativ mit Mischfonds oder Festgeld sind 3 bis 4 Prozent realistisch. Voreingestellt sind 5 Prozent als gemäßigte Annahme zwischen Festzins und Aktienmarkt.
Sind Steuern im Vergleich berücksichtigt?
Nein. Das Tool rechnet bewusst ohne Kapitalertragsteuer auf Anlagegewinne, ohne Spekulationsfrist und ohne steuerliche Vorteile bei Vermietung. Für eine seriöse Entscheidung gehört eine Steuerberatung dazu.