Was lohnt sich am Ende mehr?
Wir berechnen den vollständigen Vermögensverlauf: Finanzierung mit Zins und Tilgung, mögliche Wertsteigerung der Immobilie, steigende Mieten sowie die Rendite, die das Eigenkapital alternativ am Kapitalmarkt erzielen könnte.
Kaufen liegt vorne
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Hinweis: Der Vergleich basiert auf Faustformeln (Annuitätendarlehen, Wertentwicklung, Anlagerendite) und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung im Sinne des KWG/WpHG. Steuern, Sondertilgungen, Anschlussfinanzierungs-Risiken und persönliche Lebensumstände bleiben außen vor. Eine seriöse Kauf- oder Anlageentscheidung gehört in die Hand von Bank, Steuerberater oder Honorar-Finanzberater.
Wie wird das gerechnet?
Käufer: Das eingegebene Eigenkapital wird einmal vom gesamten Erwerbsaufwand aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten abgezogen. Der verbleibende Betrag läuft als Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate (Zins + Tilgung). Die Immobilie wächst mit der angenommenen Wertsteigerung. Vermögen = Immobilienwert − Restschuld.
Mieter: Startet mit demselben eingegebenen Eigenkapital im Depot. Zahlt Miete (jährlich angepasst). Die monatliche Differenz zur Käufer-Belastung (Rate + Hausgeld) wird ebenfalls angelegt. Wenn die Miete höher ist als die Käufer-Belastung, wird vom Depot abgezogen. Das Depot wächst mit der Anlagerendite.
Was nicht drin ist: Steuern (Kapitalertragsteuer beim Mieter, Spekulationsfrist beim Käufer), Sondertilgungen, Anschlussfinanzierungs-Risiko, Lebenshaltungskosten. Das Tool ist eine Faustregel, kein Finanzberater.
Die Zahl entscheidet nicht allein.
Der Vermögensvergleich zeigt, welche Annahmen finanziell stärker wirken. Ob ein Weg wirklich zu dir passt, hängt genauso von Lebensplanung, Rücklagen und deinem Wunsch nach Flexibilität oder Sicherheit ab.
Was eher für Kaufen spricht
- Du möchtest langfristig an einem Ort bleiben.
- Einkommen, Eigenkapital und Rücklagen sind stabil.
- Die monatliche Belastung bleibt auch mit Reparaturreserve tragbar.
- Du möchtest gestalten und Vermögen über die Immobilie aufbauen.
Was eher für Mieten spricht
- Du möchtest beruflich oder privat flexibel bleiben.
- Der Kauf würde fast dein gesamtes Eigenkapital binden.
- Die vergleichbare Miete liegt deutlich unter der Eigentümerbelastung.
- Du legst das freie Kapital tatsächlich regelmäßig an.
Aus meiner PraxisDie bessere Entscheidung ist nicht automatisch der Weg, der nach 30 Jahren rechnerisch ein paar Euro mehr Vermögen zeigt. Entscheidend ist, ob die Finanzierung auch bei Reparaturen, Veränderungen im Einkommen und steigenden Kosten noch zu deinem Leben passt.
Liegen beide Ergebnisse nah beieinander, sollten Flexibilität, Sicherheit und Lebensplanung stärker zählen als das rechnerische Endvermögen.
Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen
Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie gegenüber dem Mieten?
Es gibt keine pauschale Antwort. Entscheidend sind Kaufpreis, Zinsumfeld, Kaufnebenkosten, erwartete Wertsteigerung und die Anlagerendite, die ein Mieter mit dem nicht gebundenen Eigenkapital erzielen könnte. Das Tool stellt beide Vermögenswege mit denselben Ausgangsmitteln gegenüber.
Welche Haltedauer ist nötig, damit ein Immobilienkauf wirtschaftlich aufgeht?
In den ersten Jahren zahlst du bei einem Annuitätendarlehen fast nur Zinsen, dazu kommen einmalig 7 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten. Erst ab 12 bis 15 Jahren erreicht der Käufer in den meisten Konstellationen den Punkt, an dem das gebundene Vermögen das Mieter-Depot übersteigt. Wer in 5 Jahren wieder verkaufen will, fährt mit Mieten meist besser.
Welche Wertsteigerung der Immobilie ist realistisch?
Langfristig liegen deutsche Wohnimmobilien im Bundesdurchschnitt bei 2 bis 3 Prozent nominal pro Jahr. In Ballungsräumen war es zuletzt deutlich mehr, in strukturschwachen Regionen kann der Wert auch sinken. Das Tool lässt dich den Wert anpassen, damit du verschiedene Szenarien vergleichen kannst.
Welche Anlagerendite kann ein Mieter realistisch erzielen?
Ein global gestreuter Aktien-ETF brachte historisch im Schnitt 6 bis 8 Prozent pro Jahr vor Steuern und Inflation. Konservativ mit Mischfonds oder Festgeld sind 3 bis 4 Prozent realistisch. Voreingestellt sind 5 Prozent als gemäßigte Annahme zwischen Festzins und Aktienmarkt.
Sind Steuern im Vergleich berücksichtigt?
Nein. Das Tool rechnet bewusst ohne Kapitalertragsteuer auf Anlagegewinne, ohne Spekulationsfrist und ohne steuerliche Vorteile bei Vermietung. Für eine seriöse Entscheidung gehört eine Steuerberatung dazu.