Immobilienwissen von A bis Z

Verstehen, was im Gespräch wirklich gemeint ist.

Kurze, verständliche Erklärungen für Begriffe aus Kaufvertrag, Finanzierung, Bewertung, Vermietung und Wohnungseigentum.

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28 Begriffe

AfA

Absetzung für Abnutzung. Sie verteilt den steuerlich berücksichtigungsfähigen Gebäudewert über viele Jahre. Grundstücksanteile werden nicht abgeschrieben.

Anschaffungskosten

Kaufpreis plus bestimmte direkt zurechenbare Nebenkosten. Sie sind unter anderem für Abschreibung und steuerliche Berechnungen wichtig.

Annuität

Gleichbleibende Darlehensrate aus Zins und Tilgung. Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.

Baulast

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa zu Abständen oder Zufahrten. Sie steht meist nicht im Grundbuch.

Beleihungsauslauf

Verhältnis zwischen Darlehen und dem von der Bank angesetzten Beleihungswert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann bessere Konditionen ermöglichen.

Bodenrichtwert

Durchschnittlicher Lagewert des Bodens in einer Zone. Er ist ein Ausgangspunkt, aber nicht automatisch der konkrete Grundstückswert.

Bruttorendite

Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Kaufnebenkosten, Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung bleiben dabei unberücksichtigt.

Erhaltungsrücklage

Von der Gemeinschaft angespartes Geld für künftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die angemessene Höhe hängt stark von Zustand und Planung ab.

Ertragswert

Wertansatz, der vor allem aus nachhaltig erzielbaren Erträgen und dem Bodenwert abgeleitet wird. Typisch für vermietete Immobilien.

Gemeinschaftseigentum

Teile einer Wohnungseigentumsanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, etwa tragende Bauteile, Dach oder häufig auch Fenster.

Grundbuch

Öffentliches Register zu Eigentum und Rechten an Grundstücken. Abteilungen enthalten Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte.

Grunderwerbsteuer

Landessteuer beim Erwerb eines Grundstücks. Der Steuersatz unterscheidet sich je Bundesland und wird grundsätzlich auf die Gegenleistung berechnet.

Hausgeld

Monatliche Vorschüsse eines Wohnungseigentümers für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklage. Nicht jede Position kann auf Mieter umgelegt werden.

Jahresabrechnung

Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft über Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Wirtschaftsjahres sowie die sich daraus ergebenden Beträge.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Er zeigt, wie vielen Jahresmieten der Preis entspricht, ersetzt aber keine vollständige Renditerechnung.

Kappungsgrenze

Grenze für Erhöhungen der Bestandsmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren. Regional können 20 oder 15 Prozent gelten.

Mietspiegel

Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten einer Gemeinde oder Region. Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung müssen zur Wohnung passen.

Nettorendite

Jahresertrag nach ausgewählten nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zum gesamten Kapitaleinsatz. Welche Kosten einfließen, muss transparent sein.

Overrent / Übermiete

Miete oberhalb der nachhaltig marktüblichen Miete. Für Rendite und Bewertung ist entscheidend, ob diese Miete rechtlich zulässig, langfristig haltbar und bei Neuvermietung realistisch wäre.

Pachtwertmethode

Ertragsorientierter Ansatz für verpachtete Objekte oder Rechte. Maßgeblich sind nachhaltig erzielbare Pacht, Vertragslaufzeit, Kosten, Risiken und ein passender Kapitalisierungszins.

Restschuld

Darlehensbetrag, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Nach Ende der Zinsbindung bestimmt sie das Risiko der Anschlussfinanzierung.

Sachwert

Wertansatz aus Bodenwert und den altersangepassten Herstellungskosten baulicher Anlagen. Er wird anschließend an den Immobilienmarkt angepasst.

Sonderumlage

Zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, wenn laufende Mittel und Rücklage für eine beschlossene Ausgabe nicht ausreichen.

Sondereigentum

Bereich, über den ein Wohnungseigentümer grundsätzlich allein verfügen kann. Abgrenzung und Details ergeben sich aus Gesetz und Teilungserklärung.

Teilungserklärung

Sie teilt ein Gebäude in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf und enthält häufig Regeln zu Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrechten.

Verkehrswert

Der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum maßgeblichen Stichtag voraussichtlich erzielbar wäre, ohne ungewöhnliche persönliche Verhältnisse.

Wirtschaftsplan

Vorausschauende Planung der WEG für Einnahmen, Ausgaben und Vorschüsse eines Wirtschaftsjahres. Er hilft, das laufende Hausgeld einzuordnen.

Zinsbindung

Zeitraum, in dem der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist. Danach muss die Restschuld meist neu finanziert werden.