Womit wir rechnen, woher die Daten stammen.

Standort-Score

Datenquellen: OpenStreetMap, abgefragt über die Nominatim-API (Geokodierung) und Overpass-API (Orte im Umkreis). Karten-Kacheln werden über Stadia Maps ausgeliefert (basierend ebenfalls auf OSM-Daten).

Methode: Wir prüfen für eine eingegebene Adresse Orte in den Kategorien Versorgung (500 m), Mobilität (600 m), Bildung und Familie (1 km), Grün und Erholung (1 km) sowie Gastronomie und Kultur (800 m). Jeder Treffer fließt mit einem Distanz-Gewicht in die Bewertung ein. Die fünf Kategorien werden auf 0 bis 100 normiert und gewichtet (Versorgung 25 %, Mobilität 25 %, Gastronomie und Kultur 20 %, Bildung 15 %, Grün 15 %) zum Gesamt-Score zusammengefasst.

Aktualität: OSM-Daten sind live. Jede Änderung in OpenStreetMap wirkt sich sofort auf das Ergebnis aus.

Was nicht enthalten ist: Lärm (braucht Lärmkartendaten), gefühlte Sicherheit, Nachbarschaftscharakter, Pendelzeit zum Arbeitsort.

Sanierungs-Rechner

Datenquellen: KfW-Programm 458 mit den seit 21. Juli 2026 geltenden Konditionen und BAFA BEG EM. Marktpreise für Sanierungsmaßnahmen stammen aus öffentlichen Branchen-Daten und Handwerkerangaben.

Methode: Beim Heizungstausch rechnen wir mit 30 % Grundförderung, optional 16 % Klima-Geschwindigkeitsbonus und einem Einkommensbonus von 10 %, 30 % oder 40 %. Die Förderquote ist regulär auf 70 %, in der niedrigsten Einkommensstufe auf 80 % begrenzt; für die erste Wohneinheit werden höchstens 28.000 € Kosten angesetzt. Hüllenmaßnahmen erhalten 15 %, mit iSFP 20 %, auf maximal 30.000 € beziehungsweise 60.000 € förderfähige Kosten. Energieeinsparung folgt einer Faustformel pro Maßnahme und Baujahr.

Aktualität: Förderbedingungen am 19. September 2026 anhand der offiziellen KfW- und BAFA-Angaben geprüft; Kostenspannen Stand 1. Quartal 2026.

Was nicht enthalten ist: Detaillierte Energiebilanz (das macht ein Energieberater per iSFP), Wechselwirkungen zwischen Maßnahmen, Sondereffekte wie Asbest oder Statik, Bauspar-Komponenten.

Mieten oder kaufen

Methode: Klassisches Annuitätenmodell für die Käufer-Seite: Das eingegebene Eigenkapital wird einmal vom gesamten Erwerbsaufwand aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten abgezogen, der Restbetrag läuft als Annuitätendarlehen mit konstanter Monatsrate. Die Mieter-Seite startet mit demselben eingegebenen Eigenkapital im Depot, zahlt Miete (jährlich angepasst), und die monatliche Differenz zur Käufer-Belastung wird ebenfalls angelegt. Vermögensvergleich über die gewählte Laufzeit.

Annahmen: Wertsteigerung der Immobilie und Anlagerendite vom Nutzer einstellbar. Mietsteigerung jährlich. Standardwerte orientieren sich am langjährigen deutschen Durchschnitt.

Was nicht enthalten ist: Steuern (Kapitalertragsteuer beim Mieter, Spekulationsfrist beim Käufer), Sondertilgungen, Anschlussfinanzierungs-Risiko, Lebenshaltungskosten.

Verkaufen oder vermieten

Methode Verkauf: Erwarteter Verkaufspreis minus Restschuld, prozentuale Verkaufskosten und individuell eingetragene weitere Abzüge. Der Nettoerlös wird monatlich mit der gewählten alternativen Rendite fortgeschrieben.

Methode Vermietung: Monatliche Kaltmiete abzüglich Mietausfall, nicht umlagefähiger Kosten, Instandhaltungsrücklage und Darlehensrate. Der positive oder negative Cashflow wird mit derselben alternativen Rendite fortgeschrieben. Das Immobilienvermögen entspricht dem prognostizierten Marktwert minus Restschuld, angenommener Verkaufskosten und weiterer Abzüge.

Darlehen: Monatliche Annuitätenrechnung aus Restschuld, laufendem Sollzins und Rate. Zinsen werden zuerst bedient, der verbleibende Teil tilgt. Nach vollständiger Tilgung entfällt die Rate in der Projektion.

Steuern: Persönliche Einkommensteuer, Abschreibung, Werbungskosten und Kapitalertragsteuer werden nicht pauschal berechnet. Nach § 23 EStG kann ein privater Immobilienverkauf innerhalb bestimmter Fristen steuerpflichtig sein; Ausnahmen gelten unter anderem bei Eigennutzung. Bekannte Steuern oder eine Vorfälligkeitsentschädigung können als weiterer Abzug eingetragen werden.

Was nicht enthalten ist: Anschlussfinanzierung nach Ende einer Zinsbindung, Sondertilgungen, größere ungeplante Schäden, Mietrecht und individuelle steuerliche Gestaltung.

Rendite und Cashflow

Methode: Jahreskaltmiete, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Kaufnebenkosten und Finanzierung werden gemeinsam betrachtet. Daraus entstehen Bruttorendite, Nettorendite, Kaufpreisfaktor, Eigenkapitalbedarf und monatlicher Cashflow vor Steuer.

Mehrfamilienhaus bewerten: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist die nachhaltig erzielbare Miete wichtiger als eine Momentaufnahme. Overrent oder Übermiete wird deshalb nicht automatisch als dauerhaft tragfähiger Ertrag behandelt.

Was nicht enthalten ist: Individuelle Verkehrswertermittlung, örtliche Liegenschaftszinssätze, detaillierte Kaufpreisaufteilung, persönliche Steuerwirkung und besondere Vertragsrisiken wie Pacht-, Erbbaurechts- oder Staffelmietkonstruktionen.

Finanzierungsrechner

Methode: Annuitätenrechnung mit monatlicher Zinsabrechnung (Standard deutscher Banken). Aus Kaufpreis, Eigenkapital, Kaufnebenkosten, Sollzins und Tilgung wird die Monatsrate, Restschuld am Zinsbindungs-Ende und die Volltilgungsdauer berechnet. Sondertilgung wird einmal pro Jahr auf die Restschuld angerechnet.

Anschlussfinanzierungs-Szenarien: Restschuld am Ende der Zinsbindung mal aktuellem Zins plus Tilgung. Drei Szenarien mit Anschlusszins-Aufschlag von 1, 2 und 3 Prozentpunkten.

Aktualität: Sollzins-Vorgabe ist eine Orientierung, weil Zinsen täglich schwanken. Vor einem konkreten Bankgespräch sollte der aktuelle Marktzins recherchiert werden.

Haushaltsrechner

Methode: Aus dem Einkommen (Nettogehalt plus Kindergeld) werden bestehende Verpflichtungen, Lebenshaltungskosten (inklusive Pauschalen für Kinder und Autos) sowie ein Notgroschen-Puffer von 10 Prozent abgezogen. Der Rest ist die maximale Wohnkosten-Belastung. Daraus wird mit dem gewählten Zins und der Tilgung der maximale Kaufpreis hochgerechnet.

Kindergeld: 259 Euro pro Kind und Monat (Stand 2026). Banken erkennen Kindergeld in der Haushaltsrechnung als regelmäßiges Einkommen an, weil der Anspruch gesetzlich gesichert ist.

Pauschalen Lebenshaltung: 500 Euro pro Kind, 350 Euro pro Auto. Die sonstige Lebenshaltung wird vom Nutzer angegeben, da sie regional und persönlich stark schwankt.

Realistischer Kaufpreis: Konservative Variante neben dem theoretischen Maximum. Zwei Bedingungen müssen erfüllt sein: Belastungsquote bleibt unter 30 Prozent vom Einkommen, und das Eigenkapital reicht für einen Beleihungsauslauf von maximal 80 Prozent (typische Schwelle für gute Bankkonditionen). Der niedrigere der beiden Werte zählt.

Belastungs-Bewertung: Schwellwerte aus etablierter Bankpraxis. Unter 25 Prozent gilt als komfortabel, 25 bis 30 Prozent als solide, 30 bis 35 Prozent als oberer Bereich des Empfohlenen, über 35 Prozent als kritisch.

Zins-Vorbelegung: Das Eingabefeld „Erwarteter Sollzins“ wird automatisch mit dem aktuellen Marktdurchschnitt vorbelegt. Datenquelle ist die monatliche MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank, konkret der Effektivzins für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre. Quelle: Deutsche Bundesbank. Die Daten werden serverseitig einmal pro Monat aktualisiert, der Browser des Nutzers ruft die Bundesbank-API nicht direkt auf.

Lifestyle-Match

Methode: Sechs Fragen, ein Persönlichkeits-Profil. Ergebnis ist einer von mehreren typischen Stadtteil-Charakteren mit beispielhaften Quartieren aus deutschen Städten. Heuristisches Tool, kein wissenschaftliches Persönlichkeits-Modell.

Eingrenzung: Spielerischer Einstieg, kein Ersatz für eigene Recherche vor Ort.

Besichtigungs-Check, Unterlagen-Check und Übergabe-Check

Methode: Strukturierte Checklisten, kompiliert aus Standardwerken zur Immobilien-Begutachtung und aus Notarpraxis. Druckbar für den Vor-Ort-Termin, das Notargespräch oder die Übergabe. Der Übergabe-Check trennt zwischen Mietwohnung und Kaufimmobilie und erfasst den Bearbeitungsstand ohne Score oder Qualitätsurteil.

Datenschutz beim Übergabe-Check: Namen, Adresse und Unterschriften werden nicht im Browser gespeichert. Die Druckansicht enthält dafür bewusst leere Felder zum handschriftlichen Ausfüllen.

Was nicht enthalten ist: Sachverständigen-Urteil, statische Berechnung, baubiologische Untersuchung, Rechtsberatung. Bei größeren Investitionen einen Bausachverständigen oder Anwalt hinzuziehen.

Wohnflächen-Check

Datenquelle: Wohnflächenverordnung, insbesondere §§ 2 bis 4 WoFlV.

Methode: Grundflächen ab zwei Metern lichter Höhe werden vollständig angerechnet, Flächen zwischen einem und zwei Metern sowie unbeheizbare Wintergärten zur Hälfte. Flächen unter einem Meter bleiben unberücksichtigt. Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse werden wahlweise mit dem Regelwert von 25 Prozent oder der gesetzlichen Obergrenze von 50 Prozent angesetzt.

Eingrenzung: Überschlägige Selbstkontrolle, kein prüffähiges Aufmaß. Baurechtliche Zulässigkeit, abweichende vertragliche Grundlagen, Messdetails und Besonderheiten des Gebäudes müssen im Einzelfall geprüft werden.

Bibliotheken und Hosting

Karten-Visualisierung mit Leaflet (BSD-2-Clause-Lizenz). Schriften Inter und Instrument Serif unter SIL Open Font License, lokal gehostet. Hosting bei ALL-INKL.COM. Server-Logs werden nach maximal 7 Tagen gelöscht. Details zur Datenverarbeitung in der Datenschutzerklärung.

Stand der Dokumentation: 20. September 2026