Trägt sich die Immobilie wirklich?
Berechne Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalbedarf und Cashflow nach Finanzierung. Der Kaufpreisfaktor bleibt sichtbar, entscheidet aber nicht allein.
Jahresrechnung
Steuerliche Näherung
Die linearen Standardsätze folgen § 7 Abs. 4 EStG: grundsätzlich 3 % bei Fertigstellung nach 2022, 2 % bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 2,5 % bei älteren Gebäuden. Sonderabschreibungen, verkürzte Nutzungsdauer und individuelle Anschaffungskosten sind nicht enthalten.
Hinweis: Die Rechnung ist eine Modellierung, keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Persönliche Steuern, Mietentwicklung, größere Einzelmaßnahmen, Kaufpreisaufteilung, Förderungen und Verkaufserlös sind nicht vollständig abgebildet.
Eine gute Kapitalanlage hält mehrere Prüfungen aus.
Bruttorendite und Kaufpreisfaktor sind schnelle Filter. Für die Entscheidung zählen aber nachhaltige Miete, echte Kosten, Finanzierung und Zustand.
Ertrag realistisch machen
- Marktmiete nicht mit Wunschmiete verwechseln.
- Overrent oder Übermiete nur ansetzen, wenn sie dauerhaft plausibel ist.
- Leerstand und Mietausfall nicht auf null setzen.
- Nicht umlagefähige Kosten und Verwaltung berücksichtigen.
- Rücklage am Objektzustand ausrichten.
Finanzierung stressen
- Zins und Tilgung getrennt betrachten.
- Negativen Cashflow als dauerhafte Belastung verstehen.
- Anschlussfinanzierung und größere Maßnahmen einplanen.
- Steuereffekt nicht als sichere Einnahme verbuchen.
Aus meiner PraxisEin günstiger Faktor kann ein teures Gebäudeproblem verbergen. Eine starke Immobilie bleibt auch nach Rücklage, Leerstand und Finanzierung nachvollziehbar.
Mehrfamilienhaus bewerten: zuerst den Ertrag belastbar machen.
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus ist nicht die schönste Zahl entscheidend, sondern die nachhaltig erzielbare Miete. Prüfe deshalb, ob aktuelle Mieten marktüblich sind, ob Leerstand realistisch angesetzt wurde und welche Kosten nicht auf Mieter umgelegt werden können.
Der Rechner ersetzt kein Gutachten, hilft aber bei der Plausibilitätsprüfung: Kaufpreisfaktor, Nettorendite, Cashflow und AfA-Näherung zeigen schnell, ob der Preis zur Ertragskraft passt oder ob ein Angebot nur auf dem Papier gut aussieht.
Häufige Fragen zur Immobilienrendite
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite verwendet nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt hier zusätzlich Kaufnebenkosten, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten und Rücklage.
Ist ein niedriger Kaufpreisfaktor automatisch gut?
Nein. Er sagt nichts über Zustand, Lage, Leerstand, Kosten oder Finanzierung. Er ist nur eine schnelle Vergleichsgröße.
Wie kann ich ein Mehrfamilienhaus bewerten?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zählt vor allem der nachhaltig erzielbare Ertrag. Jahreskaltmiete, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Rücklage, Finanzierung und Lage müssen zusammenpassen. Das Tool liefert dafür eine Rendite- und Cashflow-Orientierung, aber kein Verkehrswertgutachten.
Was bedeutet Overrent oder Übermiete?
Overrent beschreibt eine Miete, die über der nachhaltig marktüblichen Miete liegt. Für die Bewertung zählt, ob diese Miete rechtlich und wirtschaftlich dauerhaft tragfähig ist. Sonst kann der Ertrag zu optimistisch wirken.
Ist die AfA eine Steuererstattung?
Nein. Sie kann die steuerliche Bemessungsgrundlage mindern. Die tatsächliche Wirkung hängt von Kaufpreisaufteilung, Werbungskosten, Einkünften und persönlicher Besteuerung ab.