Zur Startseite
Alle Tools Tool · Finanzierungsrechner

Was kostet dich der Kredit wirklich?

Annuitätenrechner mit kompletter Aufschlüsselung. Du siehst nicht nur die Monatsrate, sondern auch die Restschuld am Ende der Zinsbindung, den möglichen Effekt von Sondertilgungen und die Belastung bei höheren Anschlusszinsen.

Tool-Stand: September 2026 Grundlagen ansehen
Monatsrate 1.900 € bei 3,63 % Sollzins und 2,0 % Tilgung
Darlehen 405.000 € inklusive Nebenkosten, nach Eigenkapital
Restschuld am Zinsbindungs-Ende 243.819 € nach 15 Jahren
Volltilgung voraussichtlich in 28 J. 7 M. bei gleichbleibendem Sollzins
Modellierte Zinsen gesamt 246.085 € über die gesamte Laufzeit

Verlauf von Zins und Tilgung

Zu Beginn ist der Zinsanteil am höchsten. Mit sinkender Restschuld wächst der Tilgungsanteil innerhalb der gleichbleibenden Rate. Die Visualisierung zeigt diesen Effekt.

Zinsanteil Tilgungsanteil 2026 bis 2055

Anschlussfinanzierung: was wenn die Zinsen steigen?

Wenn die Zinsbindung endet, muss die Restschuld neu finanziert werden. Die folgenden Werte zeigen die neue Monatsrate, falls der Anschlusszins höher ausfällt als heute.

Tilgungsplan Jahr für Jahr

aufklappen
Jahr Anfangsschuld Zins Tilgung Restschuld

Hinweis: Diese Berechnung folgt dem klassischen Annuitätenmodell mit monatlicher Zinsabrechnung. Sie ersetzt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung. Laufende Eigentümerkosten wie Hausgeld, Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen sind nicht Teil der Kreditrate. Bauspar-Komponenten, Förderdarlehen, Tilgungsaussetzungen und kombinierte Modelle bleiben ebenfalls außen vor.

Finanzierung belastbar prüfen

Nicht die erste Rate entscheidet, sondern die Restschuld.

Ein günstiger Einstieg kann beruhigend wirken. Entscheidend ist jedoch, wie viel Darlehen nach der Zinsbindung übrig bleibt und ob die Finanzierung auch mit einer höheren Anschlussrate noch zu deinem Haushalt passt.

01

Anschlussrate testen

Vergleiche nicht nur den heutigen Zins. Prüfe mindestens das Szenario mit zwei oder drei Prozentpunkten mehr und frage dich, ob die neue Rate weiterhin tragbar wäre.

02

Eigentümerkosten ergänzen

Zur Kreditrate kommen laufende Kosten und Rücklagen. Hausgeld, Instandhaltung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung gehören deshalb zusätzlich in deine Haushaltsrechnung.

03

Sondertilgung nicht versprechen

Plane nur mit Beträgen, die du voraussichtlich regelmäßig frei hast. Sondertilgung ist ein hilfreicher Hebel, sollte aber nicht die Voraussetzung dafür sein, dass die Finanzierung funktioniert.

Aus meiner Praxis

Eine Finanzierung fühlt sich erst dann solide an, wenn sie auch ohne jedes Jahr perfekte Sondertilgungen und ohne dauerhaft unveränderte Lebensumstände funktioniert.

Nimm Restschuld, Anschlussrate und laufende Eigentümerkosten mit ins Bankgespräch. Erst zusammen ergeben sie ein realistisches Bild der monatlichen Belastung.

Wie wir rechnen

Annuitätendarlehen: Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung konstant. Jeder Monat besteht aus Zinsanteil (Restschuld mal Sollzins, geteilt durch zwölf) und Tilgungsanteil (Rate minus Zins). Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.

Anschlussfinanzierungs-Szenarien: Wir nehmen die Restschuld am Ende deiner Zinsbindung und rechnen vier Varianten: aktueller Sollzins sowie plus ein, zwei und drei Prozentpunkte. Für die neue Annuität verwenden wir weiterhin deine gewählte anfängliche Tilgung. Die Werte zeigen, wie empfindlich die Monatsrate auf ein höheres Zinsniveau reagiert.

Sondertilgung: Der zusätzliche Betrag wird einmal im Jahr auf die Restschuld angerechnet. Dadurch sinkt die Zinsbasis schneller, was sowohl die Gesamtkosten reduziert als auch die Volltilgung näher rückt.

Was nicht drin ist: Steuerliche Effekte, variable Tilgung, Bauspar-Modelle, Forward-Darlehen und Förderprogramme. Auch vertragliche Grenzen für Sondertilgungen prüft das Tool nicht. Die modellierten Gesamtzinsen und die Volltilgungsdauer unterstellen nach der ersten Zinsbindung einen unveränderten Sollzins.