Was macht aus deiner Immobilie mehr?
Wir vergleichen deinen heutigen Netto-Verkaufserlös mit dem Vermögen aus Vermietung: inklusive Darlehen, Leerstand, Rücklage, laufender Kosten und der Rendite, die du alternativ mit dem Verkaufserlös erzielen könntest.
Vermieten liegt vorn
Die Berechnung wird geladen.
Hinweis: Das Ergebnis ist eine Modellrechnung vor persönlichen Steuern. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, Abschreibung, Werbungskosten und Kapitalertragsteuer hängen vom Einzelfall ab und sind nicht enthalten. Ein privater Immobilienverkauf kann innerhalb bestimmter Fristen steuerpflichtig sein; Ausnahmen gelten unter anderem bei Eigennutzung. Bekannte Steuern oder eine Vorfälligkeitsentschädigung kannst du oben als weiteren Abzug eintragen. Vor einer Entscheidung bitte Steuerberater, finanzierende Bank und gegebenenfalls Makler einbeziehen.
Wie wird das gerechnet?
Verkaufen: Verkaufspreis minus Restschuld, prozentuale Verkaufskosten und weitere Abzüge. Dieser Nettoerlös wächst anschließend mit der eingestellten alternativen Rendite.
Vermieten: Die Kaltmiete wird um Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage und Darlehensrate bereinigt. Positiver oder negativer Cashflow wird monatlich mit der alternativen Rendite fortgeschrieben. Das Immobilienvermögen entspricht dem künftigen Marktwert minus Restschuld und angenommener Verkaufskosten.
Darlehen: Die Rate bleibt konstant. Monatlich werden zuerst Zinsen auf die Restschuld abgezogen, der verbleibende Teil tilgt. Sobald die Restschuld null ist, entfällt die Rate in der Projektion.
Nicht enthalten: Persönliche Steuern, Abschreibung, Sondertilgungen, Anschlussfinanzierung nach Ende einer Zinsbindung, größere ungeplante Schäden und Mietrecht. Diese Punkte können das Ergebnis deutlich verändern.
Vermieter sein muss zu dir passen.
Der Rechner vergleicht Vermögen und Cashflow. Er kann dir aber nicht abnehmen, wie wichtig dir sofortige Liquidität, weniger Verantwortung oder der langfristige Besitz der Immobilie sind.
Was eher für Verkaufen spricht
- Du möchtest Kapital freisetzen oder eine Restschuld ablösen.
- Der Miet-Cashflow bleibt auch mit realistischen Annahmen deutlich negativ.
- Größere Sanierungen oder schwer kalkulierbare Kosten stehen bevor.
- Du möchtest dich nicht langfristig um Mieter, Verwaltung und Instandhaltung kümmern.
Was eher für Vermieten spricht
- Die nachhaltige Miete trägt Finanzierung, Kosten und Rücklage.
- Die Lage bietet langfristig eine stabile Nachfrage.
- Für Leerstand und unerwartete Reparaturen bleibt ausreichend Liquidität.
- Du möchtest die Immobilie langfristig halten und Verantwortung übernehmen.
Aus meiner PraxisEine Immobilie sollte nicht nur deshalb vermietet werden, weil man sich vom Verkauf schwer trennen kann. Vermietung ist eine unternehmerische Entscheidung: Miete, Zustand, Finanzierung und persönlicher Aufwand müssen gemeinsam funktionieren.
Liegen Verkauf und Vermietung rechnerisch nah beieinander, ist die wichtigste Frage oft: Möchtest du langfristig Vermieter bleiben oder heute finanzielle Freiheit und Planungssicherheit gewinnen?
Häufige Fragen zu Verkaufen oder Vermieten
Wann ist Vermieten wirtschaftlich besser als Verkaufen?
Vermieten kann vorn liegen, wenn die nachhaltige Nettomiete Finanzierung und laufende Kosten weitgehend trägt und die Immobilie langfristig ihren Wert hält. Entscheidend sind Cashflow, Restschuld, Instandhaltung, Leerstand und der entgangene Ertrag des gebundenen Eigenkapitals.
Wie wird der Netto-Verkaufserlös berechnet?
Vom erwarteten Verkaufspreis werden Restschuld, prozentuale Verkaufskosten und weitere eingetragene Abzüge abgezogen. Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung oder Steuer trägst du nur ein, wenn sie individuell geprüft wurde.
Berücksichtigt der Rechner Steuern und Abschreibung?
Nein. Persönliche Einkommensteuer, Abschreibung, Werbungskosten und Kapitalertragsteuer sind nicht pauschal berechenbar. Bekannte Verkaufsabzüge können eingetragen werden; für die steuerliche Einordnung ist eine Beratung notwendig.
Warum wird der Verkaufserlös angelegt?
Ohne Wiederanlage wäre der Vergleich verzerrt. Wer verkauft, kann das frei werdende Kapital anderweitig investieren. Deshalb wächst der Nettoerlös mit einer von dir einstellbaren Rendite.