Was ist deine Immobilie wert?
Selbst eingeben, sofort Antwort. Wir wenden die offiziellen Bewertungsverfahren der ImmoWertV an, je nach Objekttyp Sachwert, Vergleichswert oder Ertragswert. Ohne Anmeldung, ohne E-Mail, ohne Makleranruf.
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Geschätzter Verkehrswert
Eingaben
Eingaben werden beim Drucken hier zusammengefasst.
So setzt sich der Wert zusammen
Wähle einen Objekttyp und gib die Eckdaten ein. Wir wenden automatisch das passende Bewertungsverfahren an und zeigen die Berechnung transparent an.
Hinweis: Diese Bewertung ist eine automatisierte Schätzung nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen, das für Erbschafts- und Schenkungssteuer, Scheidung, Zwangsversteigerung oder bei Streitfällen erforderlich ist. Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze sind regionale Faustregeln, die im Einzelfall abweichen können. Wir übernehmen keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit. Vor verbindlichen Entscheidungen einen Sachverständigen oder Gutachter einbeziehen.
Wie wird das gerechnet?
Das Tool wendet je nach Objekttyp eines der drei in der ImmoWertV vorgesehenen Standardverfahren an:
Sachwertverfahren (Eigenheim): Bodenwert (Grundstück mal Bodenrichtwert) plus Gebäudesachwert (Wohnfläche mal Normalherstellungskosten NHK 2010 mal Baupreisindex). Davon wird die Alterswertminderung abgezogen, die sich aus dem Verhältnis Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer (80 Jahre) ergibt. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Das Ergebnis wird mit dem regionalen Marktanpassungsfaktor multipliziert, um es an die tatsächlichen Marktpreise anzunähern.
Vergleichswertverfahren (Eigentumswohnung): Wohnfläche mal lokaler Quadratmeterpreis, korrigiert um Anpassungsfaktoren für Geschoss, Aufzug, Balkon, Baujahr, Ausstattungsstandard und Zustand. Diese Methode ist für Eigentumswohnungen am genauesten, weil dort viele Vergleichsobjekte verkauft werden.
Ertragswertverfahren (Mehrfamilienhaus): Aus den Mieteinnahmen werden Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis, etwa 20 bis 25 Prozent der Bruttomiete) abgezogen. Der Reinertrag wird mit dem regionalen Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert (Rentenbarwertfaktor). Plus den Bodenwert ergibt das den Ertragswert.
Wie wir rechnen
Sachwertverfahren: Für Eigenheime, deren Wert sich nicht aus Mieteinnahmen ableiten lässt. Bodenwert (Grundstück mal Bodenrichtwert) plus Gebäudesachwert (Normalherstellungskosten 2010 mal Baupreisindex 2026 mal Modernisierungsfaktor) abzüglich Alterswertminderung. Marktanpassungsfaktor korrigiert auf den lokalen Markt: in Großstadt-Top-Lagen über 1,5, in strukturschwachen Regionen unter 1,0.
Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen, weil dort viele vergleichbare Objekte verkauft werden. Wohnfläche mal lokalem Quadratmeterpreis, korrigiert um Geschoss (Erdgeschoss und Souterrain ziehen ab, mittlere Geschosse und Penthouse ziehen an), Aufzug, Balkon, Baujahr, Ausstattung und Zustand. Den lokalen Quadratmeterpreis gibst du selbst ein, weil regionale Marktdatenbanken nicht öffentlich verfügbar sind.
Ertragswertverfahren: Für vermietete Mehrfamilienhäuser, deren Wert sich aus den Mieteinnahmen ergibt. Reinertrag (Jahres-Kaltmiete minus Bewirtschaftungskosten) wird mit dem regionalen Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Plus Bodenwert. In Top-Lagen liegt der Liegenschaftszins bei 1,5 bis 2,5 Prozent, in strukturschwachen Regionen bei 5 bis 7 Prozent.
Was nicht drin ist: Individuelle Ausstattungsbesonderheiten (Pool, Wintergarten, Kamin), Lärmbelastung, Aussicht, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Belastungen im Grundbuch. Bei verbindlichen Entscheidungen (Steuer, Scheidung, Zwangsversteigerung) gehört ein Verkehrswertgutachten dazu.
Häufige Fragen zur Immobilien-Bewertung
Wie genau ist die Wertermittlung mit diesem Tool?
Bei sorgfältigen Eingaben liegt das Ergebnis üblicherweise innerhalb von plus/minus 10 bis 15 Prozent vom tatsächlichen Verkehrswert, vergleichbar mit kostenlosen Online-Bewertungen großer Portale. Entscheidend sind realistische Angaben zu Bodenrichtwert, Modernisierungsstand und Ausstattung. Das Tool ersetzt kein Verkehrswertgutachten eines vereidigten Sachverständigen, ist aber für eine erste Einordnung oder zur Plausibilitätsprüfung eines Kaufpreises gut geeignet.
Welche Bewertungsmethode passt zu meinem Objekt?
Selbstgenutztes Einfamilien- oder Reihenhaus wird nach dem Sachwertverfahren bewertet (Boden plus Gebäude minus Alterswertminderung). Eigentumswohnungen nach dem Vergleichswertverfahren über Quadratmeterpreise. Vermietete Mehrfamilienhäuser nach dem Ertragswertverfahren über die Mieteinnahmen. Du wählst nur den Objekttyp aus, das Tool wendet die passende Methode automatisch an.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse?
Für ganz Deutschland kostenfrei beim Geoportal der Gutachterausschüsse bodenrichtwerte-boris.de. Du gibst die Adresse ein, klickst auf das Grundstück und liest den aktuellen Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter ab. Einige Bundesländer haben eigene Portale, die direkt verlinkt sind. Der Wert wird jährlich oder zweijährlich aktualisiert.
Ersetzt das Tool ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Ein verbindliches Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV erstellt nur ein vereidigter Sachverständiger und kostet je nach Objekt 1.500 bis 3.000 Euro. Es wird benötigt für Erbschafts- und Schenkungssteuer, Scheidung, Zwangsversteigerung oder bei Streitfällen. Für Verkaufsentscheidungen, Bankgespräche zur ersten Einordnung oder die Prüfung eines geforderten Kaufpreises reicht das Tool aus.
Werden meine Eingaben gespeichert oder übertragen?
Nein. Die Berechnung läuft komplett im Browser. Es werden keine Eingaben an einen Server geschickt, keine Cookies gesetzt und kein Profil angelegt. Du musst weder eine E-Mail-Adresse noch eine Telefonnummer hinterlassen. Schließt du den Tab, ist alles weg.